Terreni e fabbricati in bilancio: la voce B.II.1 spiegata

Terreni e fabbricati sono la voce B.II.1 dello stato patrimoniale: raccoglie gli immobili di proprietà dell'azienda, come il capannone, gli uffici, il negozio, il terreno su cui sorgono. Si iscrivono al costo d'acquisto, i fabbricati si ammortizzano negli anni e i terreni no.

È spesso la voce più pesante dell'attivo di una PMI, e anche quella che si legge peggio: il numero scritto in bilancio quasi mai coincide con quanto vale oggi l'immobile. Vediamo cosa c'è dentro, come si calcola il valore e cosa cambia tra comprare, prendere in leasing o affittare.

Cosa c'è nella voce terreni e fabbricati?

È la prima delle immobilizzazioni materiali nello schema dell'art. 2424 del codice civile. Dentro trovi:

• fabbricati strumentali: capannoni, uffici, magazzini, negozi, laboratori usati per l'attività
• fabbricati civili: per esempio un appartamento che l'azienda affitta a terzi o usa come foresteria
• terreni: quello sotto il capannone, un piazzale, un'area edificabile comprata per ampliarsi
• costruzioni leggere: tettoie, box prefabbricati, strutture simili

Restano fuori il capannone in affitto, quello in leasing finché non lo riscatti e gli immobili che un'impresa edile costruisce per venderli: quelli sono rimanenze di magazzino, non immobilizzazioni. Il quadro generale delle immobilizzazioni materiali è nella guida immobilizzazioni materiali: cosa sono e come si valutano.

Come si valuta un capannone in bilancio?

Al costo. Il valore iniziale è il prezzo pagato più gli oneri accessori: notaio, imposte sul trasferimento, mediazione, spese tecniche. Negli anni si aggiungono i lavori che aumentano il valore o la durata dell'immobile, come un ampliamento o un nuovo tetto. Le manutenzioni ordinarie invece sono costi dell'anno.

Poi c'è l'ammortamento. Il fabbricato si consuma e ogni anno una quota del suo costo diventa costo del conto economico, come spieghiamo nell'articolo sull'ammortamento. Il terreno non si consuma e quindi non si ammortizza. Per questo, quando compri un capannone, il prezzo va diviso tra la parte che vale il terreno e la parte che vale il fabbricato.

Il valore di mercato non entra nel bilancio. Se il capannone comprato vent'anni fa oggi vale il doppio, il bilancio continua a mostrare il costo meno gli ammortamenti. Fanno eccezione le rivalutazioni permesse da leggi speciali, quando il legislatore le prevede. Al contrario, se l'immobile perde valore in modo durevole, va svalutato (art. 2426 del codice civile).

Un esempio con i numeri

Prendiamo un'azienda di esempio che fattura 2,5 milioni e compra un capannone a 900.000 €, oneri compresi. Il perito stima il terreno in 200.000 € e il fabbricato in 700.000 €. Ipotizziamo una vita utile del fabbricato di 33 anni.

Ammortamento annuo = 700.000 ÷ 33 = 21.212 €

Dopo dieci anni la voce B.II.1 vale così:

	Euro
Terreno (non ammortizzato)	200.000
Fabbricato al costo	700.000
Ammortamenti accumulati in 10 anni	−212.121
Valore in bilancio	687.879

Se un agente immobiliare stima oggi l'immobile 1,1 milioni, ci sono più di 400.000 € di valore che il bilancio non mostra. Se invece la zona si è svuotata e il capannone vale 500.000 €, il bilancio mostra un valore più alto di quello reale. In tutti e due i casi il numero contabile non basta a decidere.

Comprare, prendere in leasing o affittare: cosa cambia in bilancio?

Lo stesso capannone produce tre bilanci diversi.

	Proprietà	Leasing	Affitto
Voce B.II.1	sì, al costo	no, fino al riscatto	no
Debito in bilancio	il mutuo	no, solo i canoni	no
Conto economico	ammortamento e interessi	canoni di leasing	canoni d'affitto
Dove leggere l'impegno	debiti	nota integrativa	contratto

Con i principi contabili italiani il leasing finanziario si registra pagando canoni, che finiscono tra i costi per il godimento di beni di terzi. Il bene entra nell'attivo solo con il riscatto. Nella nota integrativa trovi gli effetti che avrebbe avuto contabilizzarlo come un acquisto (art. 2427 del codice civile, numero 22).

Per l'imprenditore la domanda vera è un'altra: quanta cassa esce e da dove arrivano i soldi. Un capannone è un investimento di decenni e va pagato con patrimonio netto e debiti a lungo termine. Comprarlo con il fido di cassa mette in difficoltà l'azienda per anni.

Pieralfonso Visentin, titolare di Antenore Visentin Srl, macchine per l'industria alimentare, racconta di aver fatto entrambe le scelte: «Abbiamo preso un magazzino in leasing. Abbiamo acquisito un capannone dove fare altre lavorazioni». Dice di averlo fatto «con una certa serenità», perché aveva i numeri. Nei 12 mesi del percorso con il controller Edoardo l'EBITDA è passato da 201.404 € a 491.983 €. La storia è nel caso studio di Pieralfonso.

Perché questa voce interessa all'imprenditore?

Perché pesa su tre numeri che usi ogni giorno, anche se non te ne accorgi.

• Il costo pieno dei prodotti. L'ammortamento del capannone è un costo fisso. Se non lo consideri, sottovaluti il punto di pareggio.
• La solidità dell'azienda. Un immobile di proprietà finanziato bene rafforza il patrimonio. Finanziato male, assorbe la cassa che serve per lavorare.
• Le decisioni sul futuro. Quando pensi di vendere l'azienda o di separare l'immobile dall'attività, il valore di mercato conta più di quello contabile. È un tema da affrontare con il commercialista.

Cosa fare lunedì mattina?

Cerca nell'ultimo bilancio la voce B.II.1 e nella nota integrativa la tabella dei movimenti delle immobilizzazioni: trovi il costo storico, gli ammortamenti accumulati e il valore netto. Poi fatti tre domande. Quanto vale oggi l'immobile sul mercato, più o meno? Con che soldi è stato pagato, e il debito scade prima o dopo che l'immobile si sia ripagato? Quanto costa ogni anno, tra ammortamento, interessi, manutenzione e IMU, e quel costo è nel prezzo dei tuoi prodotti?

Domande frequenti

Il terreno si ammortizza?

No. Il terreno non si consuma con l'uso e non ha una durata limitata. Si ammortizza solo il fabbricato.

Il capannone in leasing è nella voce B.II.1?

No, finché non lo riscatti. Fino ad allora paghi canoni, che stanno nel conto economico. Gli effetti del leasing sono descritti nella nota integrativa.

Si può scrivere in bilancio il valore di mercato del capannone?

In via ordinaria no: il bilancio usa il costo meno gli ammortamenti. Le rivalutazioni sono possibili solo quando una legge speciale le consente.

Se l'immobile è intestato alla società immobiliare del gruppo, dove lo trovo?

Non nella voce B.II.1 dell'azienda che lo usa. Se l'azienda possiede quote dell'immobiliare, le trovi tra le immobilizzazioni finanziarie.

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