Altre immobilizzazioni immateriali: quali sono in bilancio

Le altre immobilizzazioni immateriali sono la voce B.I.7 dello stato patrimoniale: raccolgono i costi con utilità per più anni che non trovano posto nelle altre voci immateriali. Nelle PMI il caso più frequente sono i lavori fatti su locali in affitto, come la ristrutturazione di un negozio o gli impianti installati in un capannone che non è tuo.

È una voce residuale, ma non va ignorata. Dentro ci sono soldi spesi davvero, che il bilancio distribuisce su più anni e che in certi casi possono sparire di colpo. Vediamo cosa contiene e come si legge.

Cosa sono le altre immobilizzazioni immateriali?

Lo schema dell'art. 2424 del codice civile divide le immobilizzazioni immateriali in sette voci: costi di impianto e ampliamento, costi di sviluppo, diritti di brevetto e opere dell'ingegno, concessioni licenze e marchi, avviamento, immobilizzazioni in corso e acconti, e infine «altre». L'ultima raccoglie quello che resta.

I contenuti tipici sono:

• migliorie e spese incrementative su beni di terzi: la ristrutturazione del negozio in affitto, il controsoffitto e l'impianto elettrico del capannone in locazione, il bagno rifatto nell'ufficio preso in affitto
• altri costi pluriennali che non rientrano nelle voci precedenti, quando hanno un'utilità futura dimostrabile

Le migliorie stanno qui solo se non si possono staccare dal bene e usare da sole. Un condizionatore che porti via quando lasci il locale è un bene materiale e va tra le immobilizzazioni materiali. Un pavimento rifatto resta al proprietario dell'immobile, quindi è un costo immateriale. Le regole sono nel principio contabile OIC 24, sul sito della Fondazione OIC. Il quadro generale è nella guida sulle immobilizzazioni immateriali.

Cosa non ci può stare?

Alcune spese, anche se l'imprenditore le vive come investimenti, per il bilancio sono costi dell'anno:

• la pubblicità, anche quella di una grande campagna di lancio
• i costi di ricerca, quelli che servono a scoprire conoscenze nuove senza un prodotto definito
• le spese ordinarie di manutenzione dei locali in affitto

La differenza conta perché sposta l'utile. Una spesa capitalizzata pesa poco per anno, una spesa nei costi pesa tutta subito.

Come si ammortizzano i lavori su un locale in affitto?

Le migliorie su beni di terzi si ammortizzano nel periodo più breve tra due: quello in cui i lavori sono utili e la durata residua del contratto d'affitto, considerando l'eventuale rinnovo se dipende dall'azienda. La logica è semplice: se tra sei anni lasci il locale, i lavori fatti lì dentro non ti servono più.

Prendiamo un'azienda di esempio, una catena di tre negozi che fattura 1,6 milioni. Ristruttura il secondo negozio, in affitto, spendendo 80.000 €. I lavori durerebbero dieci anni, ma il contratto scade tra sei.

Ammortamento annuo = 80.000 ÷ 6 = 13.333 €

Anno	Ammortamento	Valore residuo in B.I.7
1	13.333	66.667
2	13.333	53.333
3	13.333	40.000
6	13.333	0

Ora immagina che alla fine del terzo anno il negozio vada male e l'azienda decida di chiuderlo. I 40.000 € rimasti in bilancio non hanno più alcuna utilità e vanno eliminati. In quell'anno l'utile scende di 40.000 € in più, senza che esca un euro di cassa. I soldi erano usciti tre anni prima.

Perché questa voce interessa all'imprenditore?

Perché stai investendo sull'immobile di un altro. Ogni euro speso per migliorare un locale in affitto aumenta il valore di qualcosa che non è tuo. Prima di farlo, conviene trattare con il proprietario: un contratto più lungo, un canone più basso nei primi anni o un contributo ai lavori.

Perché il costo del negozio è più alto di quello che sembra. Il canone d'affitto è chiaro a tutti. L'ammortamento delle migliorie no, eppure è un costo fisso di quel punto vendita. Nell'esempio, il secondo negozio costa 13.333 € l'anno in più di quanto dice il contratto. Se calcoli il margine per negozio senza questa cifra, sopravvaluti il punto vendita. Il meccanismo è lo stesso che spieghiamo nell'articolo sull'ammortamento.

Perché chi legge il bilancio da fuori la guarda con prudenza. I costi immateriali non si possono vendere. Chi valuta la solidità di un'azienda per concederle credito tende a dare loro poco peso.

Dove trovi il dettaglio?

Nel bilancio ordinario la voce B.I.7 compare da sola, già al netto degli ammortamenti. Nel bilancio abbreviato vedi solo il totale delle immobilizzazioni immateriali. In tutti e due i casi il dettaglio è nella nota integrativa, nella tabella dei movimenti: costo storico, ammortamenti, incrementi e decrementi dell'anno. Se non basta, il commercialista ha l'elenco dei singoli lavori.

Cosa fare lunedì mattina?

Chiedi l'elenco delle spese iscritte nella voce B.I.7. Per ognuna segna a quale locale si riferisce e quando scade il contratto di quel locale. Poi rispondi a una domanda per ogni voce: se domani lasciassi quel locale, quanto rimarrebbe da ammortizzare? Quella cifra è il rischio che stai portando in bilancio. Infine, per ogni punto vendita o sede, aggiungi l'ammortamento delle migliorie al canone e guarda di nuovo il margine.

Domande frequenti

I lavori su un capannone in affitto sono immobilizzazioni?

Sì, se aumentano il valore o l'utilità del locale e servono per più anni. Se non si possono staccare dal capannone vanno tra le altre immobilizzazioni immateriali, se si possono staccare e riusare vanno tra le immobilizzazioni materiali.

In quanti anni si ammortizzano le migliorie su beni di terzi?

Nel periodo più breve tra la loro utilità e la durata residua del contratto d'affitto, compreso l'eventuale rinnovo se dipende dall'azienda.

La pubblicità si può mettere tra le altre immobilizzazioni immateriali?

No. Con i principi contabili in vigore la pubblicità è un costo dell'anno in cui la sostieni, anche quando i suoi effetti durano di più.

Cosa succede se lascio il locale prima della fine del contratto?

Il valore residuo delle migliorie va eliminato dal bilancio e diventa un costo di quell'anno.

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